Das Stockwerkeigentum (STWE) hat sich um die Jahrtausendwende als populärste Form des Wohneigentums etabliert. Heute dominieren Eigentumswohnungen mit jährlich gut 14 000 neu erstellten Einheiten den Bau von Einfamilienhäusern im Verhältnis zwei zu eins. Inskünftig dürfte das Stockwerkeigentum seinen Siegeszug fortsetzen, denn das 2013 revidierte Raumplanungsgesetz zwingt zu einer verdichteten Bauweise.
Erneuerungsstrategie notwendig
Doch diese spezifische Form von Eigentum hat auch ihre Tücken. Der Stockwerkeigentümer ist nicht Alleineigentümer, sondern Miteigentümer seiner Liegenschaft, ausgestattet mit Sonderrechten zur ausschliesslichen Nutzung gewisser Gebäudeteile. Dies impliziert, dass er sich mit den anderen Eigentümern einigen muss, wenn es um gewichtige Entscheide über sein Wohneigentum geht. Interessenkonflikte sind damit programmiert. Die Gefahr von Konflikten nimmt dabei mit wachsendem Lebensalter der Immobilie zu. Spätestens wenn zentrale Bauteile an ihr Lebensende kommen, müssen die einzelnen Stockwerkeigentümer einstimmig über Sanierungen oder Ersatzneubauten entscheiden.
Die Hochschule Luzern hat zusammen mit verschiedenen Wirtschaftspartnern – darunter auch die Credit Suisse – eine Toolbox entworfen, die dem Stockwerkeigentümer hilft, Langzeitstrategien für sein Heim zu entwerfen und Konflikten vorzubeugen. 80 Prozent der Gesamtkosten einer Liegenschaft fallen in der Betriebsphase an. Trotzdem kommt die Planung von Betrieb, Erneuerung und Unterhalt in STWE-Gemeinschaften regelmässig zu kurz.
Zumeist sind die frischgebackenen Eigentümer nach dem Kauf ihrer Wohnung finanziell und administrativ zu erschöpft, um sich weit in der Zukunft liegenden Herausforderungen zu widmen. Dabei ist diese Phase entscheidend für das Wohlergehen der Gemeinschaft. Immobilien sind keine Selbstläufer. Der Zustand des Gebäudes sollte regelmässig kontrolliert werden, Unterhalts- und Erneuerungsmassnahmen müssen geplant und organisiert werden. Ebenfalls gilt es, die Finanzierung zu überwachen. Macht das die Verwaltung? Wenn ja, dann sollte in einem detaillierten Leistungsbeschrieb festgehalten werden, wofür die Verwaltung alles zuständig ist. Falls nein, muss innerhalb der Eigentümergesellschaft diese Eigenverantwortung bezüglich Unterhalt und Erneuerung wahrgenommen werden.
Vorausschauende Finanzierung
Wie so oft im Leben sorgen Geldfragen am häufigsten für Unstimmigkeiten. So ist es oftmals auch in STWE-Gemeinschaften. Abweichende Meinungen werden vielfach nur vorgeschoben, in Tat und Wahrheit mangelt es am Geld eines Miteigentümers. Solchen Situationen kann vorgebeugt werden, indem von Anfang an der Erneuerungsfonds ausreichend dotiert wird.
Optimalerweise verständigt sich die STWE-Gemeinschaft schriftlich auf einheitliche Vorstellungen bezüglich Werterhalt und Erneuerungsstrategie für die Liegenschaft sowie deren Finanzierung. Zählen dazu beispielsweise nur bautechnische Aspekte oder auch solche, welche die Gebrauchsfähigkeit des Objektes auf dem modernsten Stand halten? Eine Einigung der verschiedenen Stockwerkeigentümer auf eine gemeinsame Linie ist zu keinem Zeitpunkt einfacher zu erlangen als ganz zu Beginn einer Gemeinschaft, wenn die verschiedenen Gebäudeteile noch unverbraucht sind und die Eigentümerschaft vergleichsweise homogen ist. Zu einer vorausschauenden Planung zählen auch die Kommunikation und der Umgang mit Konflikten. Wenn es gelingt, sich in einer Gemeinschaft frühzeitig über Prozesse zu einigen, wie im Konfliktfall Lösungen herbeizuführen sind, dann können Eskalationen wie auch vor sich hin gärende kalte Konflikte vermieden werden.
Kommunikation als Schlüsselelement
Solche können nicht selten zu Blockaden in der Gemeinschaft führen, was mittelfristig die Werthaltigkeit des Eigentumsobjektes negativ beeinflusst. Die Toolbox der Hochschule Luzern stellt in Form von acht Faltblättern und mehreren Tools nützliche Informationen für den Stockwerkeigentümer bereit, die aufzeigen, wie Interessenkonflikte in einer Miteigentümergesellschaft entweder umschifft oder dann strukturiert gelöst werden können.
Fredy Hasenmaile, Credit Suisse
Dieser Beitrag ist dem Immobilienbund der Neuen Zürcher Zeitung «NZZ Domizil» entnommen.
