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«Mieten wird gegenüber Kaufen aufholen»

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Der Leiter Immobilienresearch der Credit Suisse, Fredy Hasenmaile, rät trotz hoher Preise, den Haus- oder Wohnungskauf nicht aufzuschieben. Warum, erklärt der Experte im Gespräch.

Die Schweiz erlebt seit Jahren einen Wohnimmobilienboom. Wie lange noch?
Wir sind sozusagen im Herbst der Boomphase angekommen. Der Wohnungsmarkt entwickeltsich zwar träge, aber eben doch zyklisch. Das heisst, die Preise können auch mal sinken. Das haben wir fast vergessen, weil der jetzige Boom schon so lange dauert. Das Preiswachstum der letzten Jahre wird sich sicher nicht wiederholen, vor allem bei den Mietwohnungen rechnen wir bald mit sinkenden Mieten.

Heisst das, mieten wird wieder attraktiver?
Die tiefen Zinsen animieren ja eher zum Kaufen. Heute sind rund 38 Prozent der Haushalte im Eigentum gegenüber 28,5 Prozent anno 1970. Trotzdem wird die Schweiz immer ein «Volk von Mietern» bleiben, was mit den hohen Landpreisen zusammenhängt. Mieten wird gegenüber kaufen wieder aufholen, weil die finanziellen Bedingungen für Wohneigentum verschärft wurden: Es braucht heute 10 Prozent hartes Eigenkapital, das nicht aus der Pensionskasse stammen darf. Man sollte mit einem Drittel seines Einkommens 5 Prozent kalkulatorischen Zins tragen können, und die Zweithypothek muss schneller amortisiert werden.

Was raten Sie jemandem, der kaufen könnte, den aber die momentan hohen Preise abschrecken: zuwarten oder zuschlagen?
Warten ist keine Option. Wir sehen keinen Preiseinbruch voraus, sondern höchstens eine Preisdelle. Wer in der passenden Lebensphase für ein Eigenheim ist, sollte kaufen und in den teuren Apfel beissen. Wir raten allerdings, sich gegen die Bosheiten des Lebens wie Arbeitslosigkeit und Scheidung abzusichern. Dies, um zu verhindern, dass man zu einem ungünstigen Zeitpunkt verkaufen muss und Geld verliert.

Aber es wird keine Blase platzen und viele Wohneigentümer vor Probleme stellen, weil ihre teuer erstandene Immobilie auf einen Schlag abgewertet wird?
Unter einer Immobilienblase versteht man eine spekulativ getriebene, irrationale Überbewertung. Eine solche haben wir in der Schweiz nicht. Die Käufer agieren sehr rational und prüfen die Objekte eingehend – die Preise bleiben deshalb stabil. Dass diese plötzlich sinken, könnte höchstens durch stark steigende Zinsen ausgelöst werden, welche die Nachfrage kollabieren lassen. Doch mit diesem Szenario rechnet kaum jemand.

Auch die demografische Entwicklung beeinflusst die Nachfrage, Sie schreiben in einer Studie von einem «Stresstest». Warum?
Die Babyboomer werden ihr Wohneigentum in ein paar Jahren vermehrt abstossen, und auf der Käuferseite Folgen geburtenschwache Jahrgänge. Ab 2020 benötigen wir deshalb nicht mehr jedes Jahr über 20’000 neue Eigenheime. Das könnte auch Einfluss auf die Eigentumspreise haben, sofern die Bautätigkeit dannzumal nicht auch einen Gang zurückschaltet.

Stadt, Agglomeration oder Land: Wo baut der Schweizer am liebsten?
Wer es sich leisten kann, baut möglichst zentral. Die Städte sind dank Verkehrsberuhigungen und Kinderbetreuungsangeboten sogar auch für Familien wieder attraktiv geworden. «Stadtflucht», das war einmal. Aber
eben, es ist teuer. Um die regulatorisch verschärften Finanzierungsbedingungen zu erfüllen, weichen angehende Eigentümer auf günstigere Objekte in den Agglomerationen oder auf dem Land aus. Die hohen Preise sind aber auch hausgemacht, weil rigide Baugesetze verhindern, dass man in die Höhe bauen kann und dass so mehr Wohnungen in den Städten entstehen.

Sind Sie ein Verfechter der viel gepriesenen Verdichtung?
Ganz klar. Es ist doch die Kernkompetenz der Stadt, Dichte zu organisieren. Ich finde, ein, zwei Geschosse höher sind raumplanerisch der kleinere Preis als die Überbauung der grünen Wiese. Verdichtung muss allerdings qualitativen Kriterien genügen. Spannend finde ich zum Beispiel hohe Bauten aus lauter verschachtelten Wohneinheiten, die sehr individuell gestaltet sind.

Wird die Bedeutung des Wohnorts abnehmen dank neuer Arbeits- und Mobilitätsformen?
Digitalisierung hin oder her, Innovation findet nach wie vor in den Städten am Arbeitsort statt und nicht im Homeoffice. Hingegen glaube ich, dass das selbstfahrende Auto eine Demokratisierung der Wohnlagen auslösen wird: Die Erreichbarkeit als wohl wichtigster Faktor der Immobilienpreisbildung dürfte auch in Randgebieten markant zunehmen.

Verraten Sie uns, wie Sie selbst wohnen?
Ich wohne quasi an einem Dorfplatz mitten in der Stadt in einem Achtfamilienhaus, fünf Minuten von meinem Arbeitsplatz entfernt. Unsere Kinder spielen rund um den «Dorfbrunnen», die ansässigen Familien kennen sich gut und unterstützen sich gegenseitig in der Kinderbetreuung. Es ist wie auf dem Land – und trotzdem zentral.

Informationen zum Immobilienmarkt von Herrn Hasenmaile und seinen Teams finden Sie hier.

Zur Person

Fredy Hasenmaile, Leiter Immobilienresearch der Credit Suisse, analysiert zusammen mit seinen Teams die Immobilienmärkte schweizweit wie global und berät Immobilieninvestoren. Trends, Risiken und gesellschaftliche Entwicklungen werden in Studien und detaillierten Prognosen aufgearbeitet und den Marktteilnehmern als fundierte
Entscheidungsgrundlage zur Verfügung gestellt. Fredy Hasenmaile arbeitet seit 2002 bei der Credit Suisse. Der 49-jährige Volkswirtschaftler ist verheiratet und Vater von sechsjährigen Zwillingsmädchen.

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Dieser Artikel wurde von Credit Suisse erstellt. Credit Suisse trägt die redaktionelle Verantwortung für diesen Inhalt.

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