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«In Schlafgemeinden ist Aufregung nicht gewollt»

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Thomas Allemann ist Spezialist für das linke Zürichseeufer. Der Chef von Pearls Estates sagt, weshalb die Wohnregion so attraktiv ist

Interview: David Strohm

Residence: Der See liegt zu Füssen, doch die Sonne scheint auf den Hintereingang: Weshalb sind das linke Zürichseeufer und die Region Zimmerberg als Wohnort so beliebt?

Thomas Allemann: Das linke Zürichseeufer vereint viele gute Standortfaktoren, die andere Regionen in dieser Dichte nicht bieten. Die vorderen Seegemeinden sind wegen ihrer Stadtnähe und vieler Seesichtlagen sehr beliebt. Rüschlikon etwa besteht zu 78 Prozent aus bevorzugten Wohnlagen und hat auch den höchsten Anteil an Seesichtlagen im ganzen Kanton. Zudem zeigt sich der Zürichsee dank der gekrümmten Form eindrücklicher als auf der anderen Seeseite.

Wie geht es am Zimmerberg?

Die Berggemeinden trumpfen mit ihrer Besonnung auf. Allen gemein ist die gute Verkehrsanbindung sowohl mit dem öffentlichen als auch dem privaten Verkehr. Die Städte Zürich und Zug, aber auch die Berge und die Südschweiz sind sehr schnell erreichbar. Von Zuzügern wird das linke Zürichseeufer oft auch wegen der internationalen Schulen gewählt.

Die gute Verkehrsanbindung hat Vor- und Nachteile. In den Schlafgemeinden ist nicht viel los. Wie aufregend ist die Pfnüselküste?

Die Bewohner schätzen die Wohnqualität, die Nähe zum See und zur Natur, die Verkehrsanbindung und die sozialen Strukturen. Zürich liegt quasi vor der Haustüre. Daraus resultiert, dass die Gemeinden ihren Charakter als Schlafgemeinden langfristig, wenn auch in einem urbanen Kleid, beibehalten werden. Mehr Aufregung ist von vielen gar nicht gewollt.

In den Einfamilienhausquartieren beginnt man zu verdichten. Wie weit fortgeschritten ist die Urbanisation? Wie viel Potenzial bergen Ersatzneubauten?

Der kantonale Richtplan sieht eine massvolle Verdichtung der Seegemeinden vor. Lag der Einfamilienhausbestand bis vor zehn Jahren konstant bei etwa 15 bis 20 Prozent, sank dieser mit Ausnahme von Oberrieden danach kontinuierlich. Besonders die stadtnahen Gemeinden legen ihr ländliches Kleid ab und beginnen, sich eine urbane Siedlungsstruktur überzustülpen.

Das gilt aber nicht für die Berggemeinden.

Der Richtplan sieht weder Einzonungen noch massgebliche Verdichtungen vor. Dies bekommt etwa die Gemeinde Schönenberg zu spüren, die zurzeit ihre Bau- und Zonenordnung überarbeitet. Die ohnehin bescheidene Baumassenziffer dürfte in der neuen BZO nur marginal, für kleinere Anbauten oder den Bau von Einliegerwohnungen, erhöht werden. Einzonungen dürften ganz ausbleiben, obwohl über 95 Prozent des Siedlungsgebiets bebaut sind und bevorzugte Lagen schon länger als ausverkauft gelten.

Die gegenwärtige Architektur – auf beiden Seiten des Zürichsees – sieht aus, als wäre sie Investoren-optimiert. «Crèmeschnitten» werden die gängigen Terrassenhäuser abfällig genannt. Weshalb sind Bauherren so mutlos?

Die Absorptionsgeschwindigkeit von neu gebautem Wohneigentum ist unverändert hoch. Nachdem die Insertionsdauer bis zum Frühjahr leicht gestiegen ist, sinkt sie nun wieder. Derzeit liegt der Durchschnitt bei 59 Tagen. Die Investoren setzen vermutlich lieber auf bewährte Rezepte, als Neuland zu betreten und sich Absatzrisiken auszusetzen. Solange ein rascher Verkauf ihrer Objekte möglich ist, dürfte die Innovationskraft der Investoren bescheiden bleiben.

Welche Segmente des Immobilienmarktes laufen gut, wo harzt es im Moment?

Der Absatz von Luxusimmobilien hat im vergangenen Jahr etwas geharzt. Besonders Objekte mit kleinen Mankos blieben länger liegen. In den vergangenen Monaten haben wir jedoch wieder eine verstärkte Nachfrage festgestellt, auch aus dem Ausland. Während Anfragen aus dem angelsächsischen Raum weiterhin nur in kleiner Zahl kommen, gibt es wieder mehr Gesuche aus Deutschland. Im mittleren und gehobenen Segment ist die Nachfrage ungebrochen hoch. Aber auch hier stellen wir fest, dass Erdgeschosswohnungen und Wohnungen an suboptimaler Lage eine deutlich höhere Vermarktungszeit benötigen.

Thomas Allemann

Der CEO und Inhaber von Pearls Estates, einem in der Beratung und Immobilienvermarktung tätigen Unternehmen in Zürich, arbeitete nach der Lehre als Bauzeichner und einem Architekturstudium an der ETH Zürich und in Harvard erst im Büro von Herzog & de Meuron in Basel. Danach war er bei der Credit Suisse in der Bewertung und Entwicklung tätig.

Dieser Beitrag ist «NZZ Residence» entnommen, dem Magazin für Wohnen und Immobilien der NZZ am Sonntag.

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