«Asiaten wollen lieber gesunde als energieeffiziente Gebäude»
NZZ Domizil: Welches war das erste Immobilienobjekt, mit dem Sie zu tun hatten?
Juerg Syz: Zu meiner Zeit bei der ZKB hatte ich erstmals beruflich mit Immobilien zu tun, ich war in diverse Projekte involviert. Das ist einige Zeit her.
Ihr Spezialgebiet heute sind die Immobilienmärkte Asiens. Was zeichnet diese aus? Auf welchen Deal sind Sie rückblickend besonders stolz?
In Asien treiben Wirtschaftswachstum, Urbanisierung und eine rasch wachsende Mittelschicht die Immobilienmärkte fundamental. Zudem entsteht in den Städten eine Infrastruktur, welche Immobilien an strategisch guter Lage doppelt attraktiv macht. Ich bin stolz darauf, dass wir dank unserer starken lokalen Präsenz Zugang zu Objekten an solchen Toplagen haben – was für ausländische Investoren keine Selbstverständlichkeit ist.
China steht bei Ihnen besonders im Fokus. Wie gross ist die Gefahr, dass dort die Blase platzt?
In China gibt es Übertreibungen in einigen wenigen Städten, ähnlich wie in Europa. Diese «Hotspots» repräsentieren aber nur einen Bruchteil des landesweiten Immobilienmarktes. Wir sehen nach wie vor in vielen Städten sehr moderate Preisniveaus. Zudem steigen die Löhne im Durchschnitt stärker als die Immobilienpreise, was auf eine gesunde Marktentwicklung hindeutet.
Indonesien, das zweite Land, auf das Ihr Unternehmen spezialisiert ist, gilt unter Investoren als besonders attraktiv. Weshalb?
Indonesien ist bevölkerungsmässig das viertgrösste Land nach China, Indien und den USA. Die Demografie ist vorteilhaft, und die Wirtschaft ist mittlerweile breit aufgestellt. Vor zwanzig Jahren, als Indonesien unter der Asienkrise litt, war das Land von Rohstoffexporten abhängig und damit auch verletzlich. Heute stammt das Wirtschaftswachstum aus weitreichenden Industrie- und Dienstleistungszweigen. Insbesondere die Region um Jakarta profitiert davon.
Welche weiteren Länder sollte man auf den Radar nehmen?
Aus meiner Sicht ist vor allem Südostasien interessant – die wirtschaftlich solide wachsenden Länder der Asean-Gemeinschaft.
Anleger in der Schweiz sind «home-biased», Auslandanlagen in Immobilien eher selten zu finden. Warum ist das so?
Dieses Phänomen ist in vielen Ländern anzutreffen. Immobilien, die sich im vertrauten Umfeld befinden, liegen einem am nächsten. Das heisst aber nicht, dass mit der gleichen Disziplin betreute Auslandimmobilien nicht sinnvoll wären. Diese bieten ebenfalls stabile Mieteinnahmen und dazu oft interessantes Wertsteigerungspotenzial sowie einen Diversifikationsnutzen. Gerade im derzeitigen Umfeld von hohen Preisen und steigenden Leerständen in der Schweiz fallen solche Überlegungen bei der Portfolioallokation ins Gewicht.
Welche Anlagemöglichkeiten in Asien bieten sich für private Investoren?
Für private Anleger ist es in der Tat nicht einfach, in asiatische Immobilien zu investieren. Auch wir investieren vor allem für institutionelle Investoren und Family-Offices, die Erfahrung mit internationalen Investitionen haben. Eine Investition über kotierte Gefässe reflektiert erfahrungsgemäss die zuvor genannten Vorteile von Direktanlagen nur bedingt.
Wie lassen sich die Risiken begrenzen?
Auch in Asien unterliegen Immobilien Marktzyklen, jedoch mit dem Unterschied, dass zusätzlich ein langfristiger, fundamental begründeter Wachstumstrend zugrunde liegt. Historisch gesehen, wachsen die Immobilienpreise im Gleichschritt mit der Wirtschaft, wodurch das Marktrisiko an guten Lagen mittelfristig bereits limitiert wird. Operationellen Risiken begegnet man durch Erfahrung, eine starke Präsenz vor Ort und die sorgfältige Wahl der lokalen Partner.
Sie beobachten die Entwicklung in den Ländern selber intensiv: Welche Themen beschäftigen die Immobilienbranche dort im Moment besonders?
Heute wird vermehrt auf Qualität und Nachhaltigkeit geachtet, während in der Vergangenheit die Erfahrung für solche Überlegungen fehlte. Dabei steht nicht wie bei uns primär Energieeffizienz im Vordergrund, sondern vor allem Gesundheitsaspekte. Raumklima, zertifizierte Baustoffe, oder Luftfilteranlagen sind Dinge, die vor allem von der jüngeren Generation immer mehr gefordert werden.
Von welchen Erkenntnissen könnten Immobilienentwickler in der Schweiz profitieren?
Eine weiterer Trend, der in den letzten zwei Jahren eine rasante Entwicklung erfuhr, ist das Konzept des Co-Working. Dieses bietet viel Flexibilität bezüglich der Nutzung von Klein- und Kleinstflächen im Büromarkt, ausgerichtet auf eine von Kreativität und Kollaboration geprägte Arbeitsweise der Millennials. Solche Konzepte können das traditionelle Angebot in einem Bürogebäude sinnvoll ergänzen, und die Members, wie die Nutzer der Flächen und Arbeitsstationen genannt werden, sind zudem bei gutem Geschäftsgang potenzielle Mieter von grösseren Räumlichkeiten. Dieses aus den USA stammende Modell könnte auch in der Schweiz Anklang finden.
Eine wichtige Rolle für die Projektentwicklung spielen die Banken. Hierzulande sind sie bei der Kreditvergabe vorsichtiger geworden, die Regulierung nimmt zu. Ist es in Asien ähnlich?
Dies unterscheidet sich von Land zu Land. In China ist die Vergabe von Baukrediten und Hypotheken stark reguliert mit dem Ziel, die Zyklen etwas zu glätten. In den meisten südostasiatischen Ländern greift der Staat weniger stark in die Aktivitäten der Banken ein. Die Zinsen sind jedoch auch höher als bei uns, so dass Kredite in der Regel ohnehin nicht übermässig beansprucht werden.
Mit was befassen Sie sich, wenn es nicht um Immobilien geht?
Am liebsten bin ich mit meiner Familie und in der Natur – ein willkommener Ausgleich zum Wirken in den asiatischen Metropolen.
Zur Person
Juerg Syz (40) ist Partner bei Diener Syz Real Estate und hat 16 Jahre Erfahrung in den Bereichen Banking, Immobilien und Risikomanagement. Diener Syz Real Estate ist ein ausgewiesener Spezialist für Immobilieninvestitionen in Asien und entwickelt und verwaltet in Zusammenarbeit mit lokalen Partnern derzeit 1,03 Mio. m² Wohn- und Büroflächen. Die Gebäude von Diener Syz Real Estate differenzieren sich durch Nachhaltigkeitsaspekte und sind nach anerkannten Green Building Standards zertifiziert. Juerg Syz promovierte an der Universität Zürich und erwarb 2005 einen MBA am Insead in Singapur und Fontainebleau.
