Serie «Bieterverfahren» (Teil 1): der Poker um das Eigenheim

Zunehmend kaufen Private ihre Immobilien nicht mehr auf klassischem Wege. In sogenannten Bieterverfahren erhöhen Interessierte ihr Angebot, bis eine Partei den Zuschlag erhält. Welche Erfahrungen sammeln Käufer beim Bieterverfahren?

Vier infrage kommende Eigenheime und dazu je ein Bieterverfahren: Das bedeutete lange Monate voller Hoffen und Bangen für Björn Koch und seine Partnerin. «Zwei Fälle wirkten sehr unprofessionell. Einmal mussten wir bieten, ohne die Liegenschaft vorher besichtigen zu können. Ein andermal lief der Prozess so chaotisch ab wie auf einem orientalischen Basar», erzählt Koch, Marketingverantwortlicher eines Schweizer Start-ups. In unregelmässigen Abständen musste das junge Paar neue Angebote einreichen. Doch Koch und seine Lebensgefährtin liessen sich nie dazu verleiten, über ihrem festgelegten Budget zu offerieren. Dafür bekamen sie die Quittung: vier Absagen. Das Paar legte seinen Wunsch nach einem Eigenheim also vorerst ad acta.

Ampel bei überhöhtem Preis auf Rot

Auch Patricia Schneider, Personalverantwortliche eines Zürcher Unternehmens, hat ihre Erfahrungen mit Bieterverfahren gesammelt. Bei drei interessanten Objekten schaltete ihre Bank die Warnlichter ein: Die Immobilien waren aus Sicht der Bank viel zu hoch eingeschätzt. Da Schneider keine zusätzlichen Eigenmittel aus ihrer eisernen Reserve verwenden wollte, um den Aufpreis selbst zu zahlen, wurde nichts aus dem Bieten.

Erst beim vierten Objekt klappte es endlich – eineinhalb Jahre später. Zwar war auch dieses Haus anfänglich im Bieterverfahren ausgeschrieben. Doch weil der Verkäufer innert Wochenfrist 60 Interessenten und 20 Besuchstermine zu bewältigen hatte, brach er das Bieterverfahren vorzeitig ab. Patricia Schneider gereichte es zum Vorteil, dass sie sich vom Haus begeistert zeigte. Zudem wollte sie nur Böden ersetzen und Wände streichen und nicht – wie andere Interessenten – ganze Wände herausbrechen.

Klar strukturierter Prozess ist ein Muss

Gemäss Marcel Ch. Fischer, Geschäftsinhaber der Schaffhauser Immobilien- und Maklerfirma IMMO.FACTOR, ist es wichtig, dass ein faires Bieterverfahren in einem klar strukturierten und vor allem für die Bietenden transparenten Prozess abläuft. In der Regel finden zwei bis vier Bieterrunden statt. Den Interessenten wird nach jeder Runde das jeweilige Höchstgebot mitgeteilt, und sie erhalten die Möglichkeit, ihr aktuelles Kaufangebot nachzubessern, um die ihnen unbekannten Mitbewerber hinter sich zu lassen.

In der Schweiz gibt es dieses Verfahren laut dem NZZ-Artikel «Immobilien unter dem Hammer» vom März 2012 seit rund 20 Jahren. Doch gemäss Immobilienspezialist Fischer, dessen Firma auf Bestandsimmobilien, Altbauten und historische Gebäude spezialisiert ist, ist nicht jede Immobilie für einen Verkauf mittels Bieterverfahren geeignet. «Vor allem bei sehr gefragten Objekten an attraktiven Lagen bietet sich diese Verkaufsart an – bei Immobilien aus dem Besitz des Bundes ist der Verkauf mittels Bieterverfahren sogar vorgeschrieben.»

Dass zunehmend Immobilien im Bieterverfahren Käufer finden, zeigt sich im Internet. Insbesondere Gemeindeverwaltungen und Grossfirmen schreiben dort ihre Immobilien per Bieterverfahren aus. So verkaufte zum Beispiel die SBB vor ein paar Jahren 46 Eigentumswohnungen an der Zürcher Europaallee im Bieterverfahren.

Ohne Mindestpreis funktioniert es nicht

Die bereits erwähnte Schaffhauser IMMO.FACTOR hat vor rund vier Jahren ihr erstes Bieterverfahren im Auftrag des Bundes durchgeführt. «Bei der ersten Immobilie, die wir mittels Bieterverfahren zum Verkauf ausschrieben, haben wir keinen Mindestpreis vorgegeben und mussten sehr rasch feststellen, dass dies so nicht funktioniert. Denn wir haben für ein Zweifamilienhaus mit 1300 Quadratmetern Grundstücksfläche Kaufangebote von 15’000, 30’000 oder 80’000 Franken erhalten. Daraus haben wir gelernt, wie wichtig es ist, vor allem unerfahrenen Kaufinteressenten einen Mindestpreis vorzugeben.»

Seither hat die Schaffhauser Immobilienfirma Dutzende von Bieterverfahren abgewickelt. Dabei wurde jedes Verfahren sorgfältig vorbereitet, um den Verkaufsprozess optimal zu gestalten und die Chancengleichheit bei den Bietenden zu garantieren.

Dos and Don’ts für ein Happy End

Gleich zu Beginn einer Ausschreibung treffen Kaufinteressierte die wichtigste Entscheidung: mitmachen oder verzichten?

Dann gilt es, als Käufer ein paar zentrale Punkte zu beachten, damit sich das Bieterverfahren am Ende lohnt. Drei davon sind:

• Erstens braucht es Transparenz, damit ein faires Bieterverfahren zustande kommt. Wer also vom Verkäufer keine klaren Angaben zur Anzahl der Bieterrunden und zum zeitlichen Rahmen erhält, verzichtet besser auf das Mitbieten für das betreffende Objekt.
• Zweitens soll man sich beim Bieten nie dazu verleiten lassen, über die eigenen finanziellen Limiten hinaus zu offerieren. In der Euphorie rund um das potenzielle Traumeigenheim lässt man sich allzu leicht dazu hinreissen, nochmals 20’000 Franken aus der Haushaltsreserve auf den Tisch zu legen.
• Drittens ist es wichtig zu wissen, dass Sympathien für den Käufer auch in einem Bieterverfahren von Vorteil sein können.

Letzteres bestätigt auch der Immobilienmakler Marcel Ch. Fischer: «Auch beim Bieterverfahren wird nicht jede Immobilie an den Höchstbietenden verkauft. Gerade bei privaten Verkäufern spielt das Menschliche oft auch eine Rolle», sagt er. Er spricht von Fällen, in denen der Sympathiebonus den Ausschlag gab oder in denen der Verkäufer sein Haus einer Familie mit Kindern und tieferem Budget weitergab, statt es an eine kaufkräftige Investorengruppe mit Umbauplänen zu verkaufen. Fischer zählt solche Situationen zu den emotional bereichernden Erlebnissen. «Wenn Käufer auf dem Notariat Freudentränen vergiessen, weil sie ihr Traumhaus kaufen können, ist dies wie ein Teil unserer Provision.»

Auch Björn Koch und seine Partnerin haben inzwischen davon profitiert, dass nicht immer das höchste Gebot gewinnt. Nach den vier verlorenen Bieterverfahren haben sie tatsächlich die richtige Immobilie gefunden. Das fünfte Bieterverfahren brachte ihnen Glück. «Wir punkteten damit, dass wir das Haus in seinem jetzigen Zustand erhalten wollen», sagt Koch. «Unser Makler hat den Verkäufer davon überzeugt, dass der Höchstbietende mit seinen Ausbau- und Aufstockungsplänen nicht der ideale Käufer für diese Immobilie und für die Nachbarn gewesen wäre.»

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Im zweiten Teil unserer Serie in 14 Tagen geben wir Ihnen Tipps, wie Sie am besten durch ein Bieterverfahren navigieren.

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