Wer sein Wohneigentum auch als Investitionsobjekt betrachtet, tut gut daran, die Bedeutung von Stadt oder Land für den Wert der Immobilie richtig einzuschätzen. Doch der Kauf ist nicht allein von monetären Aspekten abhängig.
In städtischen Gebieten sind die Bodenpreise aufgrund der guten Erreichbarkeit tendenziell höher, und dieser Landwert hat einen entscheidenden Einfluss auf die Wertentwicklung einer Immobilie. Das Gebäude selbst verliert aufgrund seiner Alterung an Wert, während das Bauland je nach Nachfrage an Wert gewinnen oder verlieren kann. Aufgewertet wird die Immobilie in jedem Fall dann, wenn der Wertzuwachs des Baulands höher ausfällt als die Abschreibungen auf dem Gebäude. Die Chancen sind umso grösser, je höher der Anteil des Bodenpreises am Gesamtwert ist. Dieser sogenannte Landwertanteil ist laut Immobilienberatungsunternehmen IAZI zwischen 2000 und 2014 von 36 auf 42 Prozent gestiegen, zumal die Bodenpreise kräftig zulegten. Dieser Wert beschreibt jedoch nur den Durchschnitt in der Schweiz – dabei sind die regionalen Unterschiede gross. Die niedrigsten Landwertanteile sind in sehr ländlichen Gegenden zu finden.
Aus Stadtliebhaber wird Landliebhaber
Günstige Bodenpreise auf dem Land können aber auch dazu führen, dass man sich den Traum vom Eigentum überhaupt erst erfüllen kann. Ein typischer Fall ist der des Aargauer Journalisten Eddy Schambron (60), der mit seiner Frau vor über 30 Jahren nach Geltwil bei Muri zog, ein Haus baute und eine Familie gründete. In Luzern, wo sie bis dahin gewohnt hatten, kam für sie ein Eigenheim aus finanziellen Gründen nicht infrage. «Ich tendierte in Richtung Oberfreiamt, das gut gelegen ist zwischen Zürich, Zug und Luzern, wo ich arbeitete», erzählt Eddy Schambron.
Als sie ihr Haus bezogen, kannten Schambrons in Geltwil niemanden. Doch sie waren nicht die einzigen Neuzuzüger. Zudem seien die Einheimischen «sehr offen und kommunikativ», sagt Schambron, der sich bald in der Feuerwehr, in der Schulpflege und im Gemeinderat engagierte: «In einem so kleinen Dorf hat fast jeder ein Amt.» Soziale Kontrolle einerseits – viel Mitbestimmung andererseits. Als Familienvater arbeitete er jahrelang mit einem reduzierten Pensum als freier Journalist und kümmerte sich mit um die Kinder. «Damals habe ich das Landleben ausgekostet», erinnert sich Schambron an unzählige Ausflüge mit der Familie.
Heute ist Eddy Schambron ein Fan von Geltwil und hat über seinen Wohnort sogar ein Buch geschrieben. Doch seine Landliebe hat Grenzen: «Im Alter zieht es uns wieder in die Stadt», sagt er. Nicht mehr für jeden Einkauf und jeden kulturellen Anlass ins Auto steigen zu müssen, sei halt schon ein grosser Vorteil.
Die Mehrheit will in die Stadt
Sobald das Ehepaar wieder in einer Stadt wohnt, gehört es der Bevölkerungsmehrheit an. Laut Bundesamt für Statistik lebten Ende 2014 fast 85 Prozent der Schweizer Bevölkerung in städtischen Gebieten, ein gutes Drittel in den fünf grössten Agglomerationen Zürich, Genf, Basel, Bern und Lausanne. Diese verstärkte Urbanisierung ist nur der jüngste Entwicklungsschritt in einem langfristigen Verstädterungsprozess in der Schweiz. Um 1800 wohnten laut Historischem Lexikon der Schweiz zehn Prozent der Bevölkerung in der Stadt, um 1950 waren es bereits 45 Prozent. Nach einer Phase der Suburbanisierung («Stadtflucht») überholten vor der Jahrtausendwende die städtischen Gebiete die ländlichen wieder beim Bevölkerungswachstum.
Und was zieht die Menschen in die Stadt? Ein typischer Stadtmensch ist die Zürcherin Beatrice Guarisco (40). Schon als Kind war ihr klar: Ich will einmal in einer Stadt leben. Aufgewachsen ist Guarisco im St. Galler Rheintal. Als Tochter einer Stadtzürcherin waren ihr die Ausflüge in den Schulferien nach Zürich die liebsten. «Mich faszinierte die Grossstadt. Ich fühlte mich wohl unter vielen Menschen», sagt sie. Seit 1998 wohnt die Journalistin in Zürich und möchte nicht mehr weg.
Die Geburt ihrer Kinder 2011 und 2014 hat an dieser Einstellung nichts geändert. Die Suche nach einer grösseren Wohnung vorletztes Jahr sei allerdings nervenaufreibend gewesen. In Zürich ist bezahlbarer Wohnraum knapp, und da die Einschulung der beiden Buben bald ansteht, kam für die Familie nur ein Quartier mit einem guten Bevölkerungsmix infrage. Eine Maklerin wurde engagiert. «Wir haben uns viele Wohnungen angesehen, und wir brauchten viel Zeit, um etwas Geeignetes zu finden.» Ein Umzug aufs Land stand trotzdem nie zur Debatte. «Unser Leben spielt sich in der Stadt ab. Da macht es für uns keinen Sinn, aufs Land zu ziehen, weniger für Wohnung und Steuern zu zahlen und dann das gesparte Geld fürs Pendeln in die Stadt auszugeben», rechnet Guarisco vor.
Fündig wurde die Familie in Albisrieden. Dass der Kindergartenweg über eine stark befahrene Strasse führt, nimmt Beatrice Guarisco in Kauf. «Den richtigen Umgang mit dem Verkehr müssen unsere Kinder einfach lernen», sagt sie. Dafür können sie und ihr Mann ihre Arbeitswege nach wie vor mit dem Velo zurücklegen.
Die Standortwahl – eine Frage der Erschwinglichkeit
Schlussendlich ist das eingangs erwähnte Aufwertungspotenzial einer Immobilie ein Grund für eine Investition, die Erschwinglichkeit aber ein anderer. Sie spielte sowohl bei Beatrice Guarisco als auch bei Eddy Schambron eine Rolle, wenn die beiden Vertreter von Stadt- und Landmenschen auch zu unterschiedlichen Schlüssen kamen. Wie (un)erschwinglich Immobilien in Zürich-Albisrieden und Geltwil bei Muri im Vergleich sind, lässt sich zum Beispiel am Housing Affordability Index des Credit Suisse Economic Research ablesen. Ende 2014 musste ein durchschnittlicher Schweizer Haushalt für eine neue mittlere Eigentumswohnung in der Stadt Zürich mehr als elf Jahreseinkommen aufwenden – auch aufgrund verschärfter Eigenkapitalanforderungen. Für den Kauf eines Einfamilienhauses in der Region Freiamt reichte demgegenüber mit fünfeinhalb Jahreseinkommen halb so viel.
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