Die Abkühlung am Eigenheimmarkt ist immer deutlicher zu spüren. Bereits im vergangenen Sommer war ein Rückgang der Eigenheimtransaktionen zu verzeichnen gewesen (-6% gegenüber dem Vorjahr), doch hat sich dieser bis zum Jahresende nochmals leicht akzentuiert (-8%).
Deutliche Signale vom Genfersee
Grund dafür ist weniger die leichte Zinswende, die sich seit Juli 2016 am längeren Ende der Zinskurve zeigt. Bremsend wirkt sich vielmehr die Tatsache aus, dass die Eigenheimpreise nun sechzehn Jahre lang stärker gestiegen sind als das Bruttoinlandprodukt (BIP). Dieses BIP-Wachstum war zudem vor allem ein Wachstum «in die Breite». Das heisst, es war vor allem auf das einwanderungsbedingte Bevölkerungswachstum und weniger auf eine Zunahme des Wohlstands der einzelnen Haushalte oder Personen (BIP pro Kopf) zurückzuführen. Die Anzahl Haushalte, die sich Wohneigentum leisten können, hat somit abgenommen. Und jene, die es sich leisten können, haben in den letzten Jahren bereits gekauft.
Hinzu kommt eine vorsichtige Hypotheken-Vergabe-Praxis der Banken, die sich nicht auf den geltenden Zinssatz abstützt, sondern auf einen unverändert hohen, sogenannten kalkulatorischen Zinssatz. Die Credit Suisse hat berechnet, dass sich beim derzeit angewandten kalkulatorischen Zinssatz von 5% ein Haushalt mit durchschnittlichem Einkommen ein Eigenheim für 730 000 Fr. leisten kann. Würde dieser Zinssatz auf 3% gesenkt, könnte er sich ein Eigenheim für 1 Mio. Fr. leisten – immer vorausgesetzt, dass er das notwendige Eigenkapital einbringen kann. Es erstaunt deshalb nicht, dass beispielsweise Eigentumswohnungen heute mit 96 Tagen (vorher 77 Tage) deutlich länger auf Internetportalen ausgeschrieben sind, bis sie einen Käufer finden. Umgekehrt wurde die Zunahme der Hypothekarverschuldung der privaten Haushalte gebremst, was positiv ist. Das Wachstum lag letzten August noch bei 2,8%, deutlich unter dem langjährigen Schnitt von 5,5%.
Der Nachfragerückgang ist jedoch nicht in allen Regionen gleich stark: Mit einem Minus von 5% präsentiert sich Zürich in der deutschsprachigen Schweiz am stabilsten. Der Rückgang der Transaktionen im Kanton betrifft zudem nur Eigentumswohnungen; Einfamilienhäuser wurden gleich viele finanziert wie im Vorjahr. In der Region Baselbiet – Aargau hat sich das im Sommer festgestellte Minus von 4% nun auf -8% akzentuiert. Noch stärker war der Nachfragerückgang mit -9% in der Region Bern, wo vorher noch ein Plus von 4% zu verzeichnen gewesen war. Während dort die Anzahl Finanzierungen von Eigentumswohnungen noch etwas stieg, nahmen die Finanzierungen von Einfamilienhäusern um stattliche 25% ab. Am extremsten präsentiert sich die Situation am Genfersee: Auf einen Nachfragerückgang von 13% folgt nun ein solcher von 20%. Einzig das Tessin scheint die Talsohle durchschritten zu haben: Der relativ kleine Markt konnte 4% mehr Transaktionen verbuchen.
Aufgrund des deutlichen Nachfragerückgangs stellt sich die Frage, ob die Preise von Eigenheimen bald deutlich sinken werden. Bis anhin wurden lediglich im oberen Preissegment moderate Preisrückgänge registriert.
Bauindustrie hat rechtzeitig reagiert
Dies liegt unter anderem daran, dass anders als bei Mietwohnungen die Produktion rechtzeitig gedrosselt wurde: Im Jahr 2016 wurden im Vergleich zum Vorjahr nahezu 15% weniger Eigenheime auf Internetportalen angeboten. Der Angebotsrückgang wird sich auch im Jahr 2017 fortsetzen: Im September 2016 wurden so wenige Eigenheime baubewilligt wie seit 2002 nicht mehr. Dies ist auch der Grund, weshalb wir beim Eigenheimmarkt eine sanfte Landung erwarten.
Peter Ilg, Swiss Real Estate Institute
Dieser Beitrag ist dem Immobilienbund der Neuen Zürcher Zeitung «NZZ Domizil» entnommen.
