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Vermietung von Stockwerkeigentum an Feriengäste

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Online-Vermittlungsportale lassen die Kurzzeitvermietung von Wohnungen an Feriengäste boomen, namentlich in Tourismusregionen und in Städten. Das Mietrecht sieht für die Vermietung von Wohnräumen zwingende Schutzvorschriften im Bereich Mietzins und Kündigungen vor, die grundsätzlich auch für Ferienwohnungen gelten. Kurzzeitvermietungen bis drei Monate, wie sie bei Ferienwohnungen die Regel sind, bleiben allerdings ausgenommen. Solche Mietverträge unterstehen keiner Formvorschrift.

Sicherheitsleistung für die Reservation

Aus Beweisgründen bei Konflikten ist das Festlegen der genauen Bedingungen in einem schriftlichen Mietvertrag allerdings dringend angebracht und auch üblich. Zudem sind im Vertrag die Mietsache (ganze Wohnung oder nur einzelne Zimmer, Mitbenutzungsrechte an gemeinschaftlichen Räumen usw.) sowie allfällige mit der Miete verbundene Serviceleistungen und deren Vergütung klar zu regeln.

In der Regel wird der Vertragsabschluss von der Leistung einer Anzahlung bzw. Sicherheitsleistung durch den Mietinteressenten abhängig gemacht. Der abgeschlossene Vertrag ist für beide Parteien verbindlich und kann nur gemäss den vertraglichen Bedingungen beendet werden. Wenn der Mieter aus persönlichen Gründen wie Krankheit oder Unfall die Ferien nicht wie geplant antritt, kann er der Mietzinszahlungspflicht nicht durch einen Rücktritt vom Vertrag entgehen. Bei weit im Voraus abgeschlossenen Verträgen sind jedoch «Ausstiegsklauseln» üblich, die dem Mieter bis zu einem bestimmten Zeitpunkt ein Rücktrittsrecht, allenfalls unter Verfall der geleisteten Reservationszahlung, zugestehen. Zur Abdeckung des Mietzahlungsrisikos bei Krankheit oder Unfall kann sich der Abschluss einer Reiseannullationsversicherung lohnen.

Stockwerkeigentumsregeln beachten

Bei der Abfassung des Vertrags ist den Besonderheiten des Stockwerkeigentums Rechnung zu tragen. Der Stockwerkeigentümer ist der Gemeinschaft gegenüber verantwortlich dafür, dass sich Aufenthalter in seiner Wohnung an die Gemeinschaftsordnung halten, also die Nutzungsvorschriften des Reglements, die Hausordnung usw. beachten. Dies gilt vor allem auch für spezielle Betriebsordnungen für die Benutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen, wie Schwimmbad, Sauna oder Tennisplätze, welche den Stockwerkeigentümern zur Verfügung stehen. Diese Bestimmungen sollten daher zum Bestandteil des Mietvertrags gemacht und vom Mieter durch Unterzeichnung anerkannt werden.

Die Reglemente sehen zudem häufig eine Pflicht der Stockwerkeigentümer zur Information der Verwaltung über die Vermietung der Wohnung vor. Möglich – jedoch äusserst selten in der Praxis – ist sodann, dass die Gemeinschaftsordnung bei Vermietungen ein Vetorecht zugunsten der Gemeinschaft vorbehält. In solchen Fällen kann die Eigentümerversammlung innert 14 Tagen seit der Mitteilung aufgrund eines Beschlusses aus wichtigem Grund Einsprache gegen die Vermietung erheben.

Zeitpunkt und Modalitäten der Übergabe und Rückgabe der Ferienwohnung sind ebenfalls zentral. Es empfiehlt sich, bei der Übergabe ein detailliertes Verzeichnis der Wohnungseinrichtung, inklusive Inventar der zur Verfügung gestellten Utensilien wie Schlüssel, Geschirr, Bettwäsche, Bade-/Küchentücher, zu erstellen und vom Mieter unterzeichnen zu lassen. So kann bei der Rückgabe der Zustand der Mietsache überprüft werden. Allfällige Mängel, für die der Mieter haftbar gemacht werden soll, sind sofort zu rügen

Staatliche Vorschriften
Auch bei der kurzzeitigen Vermietung sind die öffentlichrechtlichen Bestimmungen zu beachten. Einige Kantone und Gemeinden kennen Melde- oder Abgabepflichten (Kurtaxe, Beherbergungs-, Tourismusabgabe) für Gastgeber (Vermieter). Zudem müssen die Mietzinseinnahmen vom Stockwerkeigentümer als Einkommen in der Steuererklärung deklariert werden. Im Gegenzug kann der Eigenmietwert der Wohnung für diesen Zeitraum entsprechend reduziert werden.

 

 Monika Sommer
HEV Schweiz

 

 Dieser Beitrag ist dem Immobilienbund der Neuen Zürcher Zeitung «NZZ Domizil» entnommen.
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